Il primo consiglio che vi posso dare è affidarsi a una agenzia immobiliare , che vuol dire un costo ma vuol dire essere guidati da persone esperte che vi affiancano e vi supportano in questo importante passo della vita che spesso è anche un importante impegno economico.

E non si può sbagliare.

Secondo consiglio affidarsi a dei tecnici di fiducia che supportano gli acquirenti e insieme agli agenti immobiliari fanno tutte le opportune valutazioni partendo quindi da :

• Accertamento della legittimità del proprietario, è importante capire come è venuto in possesso della casa.

Per questo dobbiamo richiedere i documenti che testimoniano l’acquisizione dell’immobile. Questo è fondamentale perchè in caso di donazione o successione, ogni erede ha tempo dieci anni per contestare la divisione dell’eredità se la ritiene ingiusta.

Altro aspetto importante da controllare è la situazione ipotecaria. Solitamente questo controllo viene effettuato dal notaio.

Non meno importante, prima di procedere all’acquisto di un immobile è la verifica tecnica :

• capire se è stato accatastato in modo regolare e capire se l’ultimo stato autorizzativo è conforme allo stato di fatto
  • se si scopre che la casa è stata ha delle irregolarità sanabili, bisogna poi procedere con una sanatoria.
  • Atto di provenienza,
  • se possibile ma non obbligatoria l’agibilità e le conformità degli impianti.

Per un tecnico è importantissimo un sopralluogo :

Un acquisto così importante di certo non può essere fatto ad occhi chiusi: è fondamentale un sopralluogo. Per essere certi che l’appartamento sia agibile, in buone condizioni, Un tecnico verifica che lo stato di fatto coincida con la previsione urbanistica e la conformità edilizia e che l’immobile si presenti senza vizi gravi ovvero  se ad esempio vi sono crepe che sono sinonimo di instabilità, se ci sono problemi di muffa, di infiltrazioni, lo stato di salute degli impianti .

Per gli impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008 in base alla legge 37/08 devono avere una certificazione di conformità rilasciata dalla ditta che ha fatto l’impianto e l’Attestato di certificazione energetica, in cui si indica la classe energetica in cui rientra l’appartamento.

Tutto questo non solo vi assicurerà l’acquisto di un immobile in buone condizioni, ma se sono problemi risolvibili è un ottimo pretesto per rivedere il prezzo d’acquisto o per avere una garanzia in più che lo si sta acquistando al corretto prezzo di mercato.

Anche per quanto riguarda le spese condominiali bisogna fare attenzione e verificare che non vi siano situazioni debitorie.

Inoltre, bisogna informarsi se ci sono problemi di stabilità dell’edificio e se sono in programma lavori straordinari.

Valore dell’appartamento

Trovare la casa dei sogni è il desiderio di tutti, questo non vuol dire che nel momento in cui ci troviamo davanti all’appartamento che rispecchia in pieno le nostre esigenze dobbiamo pagarlo più del dovuto. Quindi prima di accettare il compromesso è importante sapere i prezzi medi degli appartamenti nella zona in cui si trova la casa .Qui gli agenti immobiliari sono bravissimi nel valutare l’immobile, i tecnici possono fare la loro importante parte in quanto ogni zona ha una fascia di prezzo, e le condizioni dell’immobile viste da un occhio tecnico possono portare ad essere piu precisi nell’identificare il prezzo corretto all’interno di questa fascia indicativa data dagli agenti.

Quindi riassumendo i passaggi tecnici sono la verifica :

ATTO DI PROVENIENZA

E’ il documento che il proprietario deve possedere per dimostrare di avere i diritti sull’edificio che dichiara di voler vendere comprese servitù che possono esistere

CONFORMITÀ URBANISTICA 

È l’aspetto “nascosto” che può creare più problemi in assoluto.

Tutto quello che è stato realizzato deve essere riportato nei progetti depositati e protocollati in Comune in quanto è l’autorità che ne consacra la legittimità.

IMPORTANTE: La responsabilità amministrativa su eventuali problemi ricade sull’attuale proprietario.

Egli infatti, anche se non è stato l’autore dell’abuso, è obbligato a correggere i problemi dell’immobile di suo possesso.

Il Notaio citerà nell’atto tutti i riferimenti dei progetti depositati presso il Comune e sui quali il venditore dichiarerà obbligatoriamente sotto la propria responsabilità penale la loro regolarità .

 CONFORMITÀ CATASTALE

Spesso si fa confusione e si tende ad associare la Conformità Catastale a quella Urbanistica. 

E’ un errore grave controllare solamente la planimetria catastale.

In realtà sono due ambiti ben distinti e molte volte non allineati tra loro.

Anche presso il Catasto (Agenzia delle Entrate) è obbligatorio che i documenti depositati dell’immobile siano  totalmente corretti.

Tutti i documenti depositati presso l’Agenzia delle Entrate riguardano il patrimonio e il calcolo delle imposte sull’immobile che stai per acquistare.

CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

È un documento rilasciato dal Comune al termine dei lavori di costruzione dell’edificio

Questo documento certifica che, oltre ad aver rispettato il progetto autorizzato, il tuo immobile possiede i requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato.

Ad esempio il certificato di agibilità di un appartamento comprende la verifica degli standard minimi di prestazione energetica, sicurezza statica, sicurezza degli impianti, allacciamento alla fognatura, requisiti acustici ecc.

In sostanza è un certificato di garanzia che il tuo edificio sia stato costruito correttamente, seguendo scrupolosamente la normativa e il progetto approvato.

Il Certificato di Agibilità è fondamentale al giorno d’oggi per ottenere un mutuo bancario.

Infatti nella documentazione richiesta da parte degli enti finanziatori questo certificato è obbligatorio: fornisce una garanzia alla Banca della regolarità dell’edificio e quindi della sua rivedibilità.

Il rischio di non poterlo rivendere in futuro è notevole. Per poterlo rivendere dovrò provvedere a mie spese alla sua regolarizzazione.

 ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Questo documento ti illustra in modo semplificato l’efficienza energetica del tuo immobile.

Con la sua scala di valori, divisa in classi energetiche, puoi darti un’idea di quanto consumi l’immobile che stai per acquistare e quanto andrai a spendere per mantenere il comfort all’interno.

 CERTIFICATO DI  CONFORMITÀ’ DEGLI IMPIANTI

Quando viene costruito o ristrutturato un immobile, tutti gli impianti presenti (Elettrico, Idrico, Riscaldamento ecc) devono essere certificati dall’impresa che li ha installati.

Infatti per poter essere utilizzati in sicurezza occorre che siano stati realizzati a regola d’arte, per la sicurezza di chi abiterà nell’edificio.

Per ogni periodo storico la normativa prevede dei requisiti minimi diversi: negli edifici costruiti prima del 2008 ad esempio basterà una Dichiarazione di Rispondenza degli impianti, eseguita da qualsiasi impresa in possesso dei requisiti.

Anche questo documento non è obbligatorio per la vendita, vale lo stesso discorso del Certificato di Agibilità.

VERIFICA SPESE CONDOMINIALI

Un documento importante,  spesso non richiesto,  è la certificazione da parte dell’Amministratore di condominio sulle spese condominiali arretrate del venditore e su interventi condominiali deliberati.

A volte capita che il venditore abbia anche notevoli arretrati sulle rate dei pagamenti condominiali e, dopo il tuo eventuale acquisto, sarai tenuto a pagare di tasca tua.

Anche questo non è un documento obbligatorio da allegare all’atto ma in quanto acquirente è tuo diritto richiederlo al venditore.

Per tutto il resto contattaci! www.cantoniprogetti.it