In cosa consiste dal punto di vista tecnico cambiare la destinazione d’uso da ufficio ad abitativo?

È sempre possibile farlo?

Quali sono i costi (non quantificarli, esempio se ci sono oneri, costi tecnici ecc)?

Puntualizzazione iniziale doverosa, su cui  si nota molta confusione tra clienti, sta nella differenza tra catasto e urbanistica.

Spesso, dal cliente viene richiesto un cambio di destinazione d’uso al catasto. E si pensa sia semplicemente finita cosi.

Il mutamento  invece deve avvenire prima di tutto dal punto di vista edilizio tramite la presentazione di una comunicazione/istanza al Comune.

Successivamente, viene aggiornato il catasto con relativa variazione catastale dell’unità immobiliare.

Ciò che permette o meno di realizzare il cambio è la pratica edilizia comunale. Il simpatico catasto ha il solo fine di definire quante tasse dovrai versare.  

Fatta questa premessa, partiamo con il definire quali sono le categorie di destinazioni d’uso, così come previste dalla normativa.

Per destinazione d’uso di un immobile si intende l’insieme delle finalità di utilizzo dell’immobile;

La normativa definisce diverse destinazioni d’uso (come riportato ad esempio a Brescia nelle Norme Tecniche di attuazione vigenti allegate al PGT).

Il vostro immobile ricadrà sicuramente in una di queste a meno che non sia in costruzione!

Destinazione d’uso: le categorie principali

• residenziale.
• industriale e artigianale.
• commerciale.
• turistico-ricettiva.
• direzionale e di servizio.
• agricola.

E’ importante precisare che, nel caso che l’unità fosse interessata da diverse destinazioni d’uso, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile.

In pratica, se una unità è produttiva al 51% e commerciale al 49 % a commerciale, allora trattasi di immobile produttivo.

Ovviamente, le due attività devono essere collegate.

Se produci succhi di mela, non potrai vendere rubinetti.

Arriviamo ad una definizione importante, che sarà fondamentale nel proseguo della nostra intervista:

Il Cambio di destinazione d’uso rilevante.

È cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, quando si ha un passaggio ad una diversa categoria funzionale.

E passare da direzionale A/10 ad abitativo A/2 è una diversa categoria funzionale

Se passo da una abitazione in affittacamere non è un passaggio rilevante

Ora che conosciamo le categorie, arriviamo alla domanda.

 Quando puoi mutare la destinazione d’uso? Da cosa puoi capire se puoi fare un cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenziale?:

1. VERIFICARE DAL PUNTO DI VISTA URBANISTICO SE LO STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE AMMETTE LA NUOVA DESTINAZIONE D’USO.

Lo strumento urbanistico si chiama PIANO DI GOVERNO del TERRITORIO, dove per ogni zona della città, per ogni lotto, per ogni immobile c’è una classificazione che indica in modo preciso e puntuale cosa è consentito fare o non fare.

Quindi il primo passaggio che un tecnico deve fare una volta è una breve quadratura urbanistica per verificare se il cambio d’uso è ammesso.

2 SE IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO è AMMESSO A LIVELLO URBANISTICO SI PROCEDE AD ULTERIORI VERIFICHE EDILIZIE CON REPERIMENTO DEGLI ULTIMI TITOLI ABILITATIVI. Nel caso in cui il committente non sia in possesso delle pratiche edilizie autorizzate relative all’immobile oggetto del cambio di destinazione d’uso, è necessario procedere con una richiesta di accesso agli atti presso il Comune per recuperare le pratiche edilizie autorizzate.

3.UNA VOLTA REPERITO IL MATERIALE RELATIVO AI TITOLI ABILITATIVI E’ NECESSARIO VERIFICARE IL RISPETTO DEI REQUISITI IGIENICO-SANITARI DELLA NUOVA DESTINAZIONE D’USO dettati dal Regolamento Locale d’Igiene Tipo.

Pertanto sono necessari le seguenti verifiche:

• ALTEZZA

L’altezza utile interna dei locali principali (soggiorno, camere) deve essere almeno di 2,70 m. I locali accessori o di servizio possono avere altezza minima di 2,40 m, ulteriormente riducibile a 2,10 m per i corridoi e luoghi di passaggio in genere.

SUPERFICIE DEI LOCALI

• La camera matrimoniale deve essere di 14 mq, la camera singola di 9 mq, la cucina di 8 mq, il soggiorno di almeno 14 mq, ecc..
• RAPPORTO AERO-ILLUMINANTE

Per assicurare l’adeguata illuminazione e aerazione naturale, i locali destinati a permanenza continuativa di persone (camera, soggiorno, cucina) devono rispettare il rapporto aero-illuminante (cioè il rapporto tra le superfici finestrate apribili e quelle dei locali) di un 1/8, per esempio una stanza di 14 mq deve avere una finestra almeno di mq 1.20 x 1.50.

• ABBATTIMENTO BARRIERE ARCHITETTONICHE Oltre a quanto già detto è necessario garantire il rispetto delle norme per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

 

4   VERIFICA REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Se l’immobile è sito in un condominio, verificare se il regolamento condominiale vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se il regolamento è di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini

 Attenzione, ogni Comune ha le sue regole.

Sullo stesso immobile, con le medesime caratteristiche, a Roma potrebbero concedere la mutazione, mentre, a Milano, Torino e Napoli potrebbero negarla. Ad esempio, a Firenze non è possibile mutare in abitazione una unità posta al piano terra se l’accesso è diretto sulla strada cosi come a Brescia non è possibile per quegli immobili a piano terra che rientrano nel DUC dove si conserva la destinazione commerciale piuttosto che terziaria. 

Quale pratica edilizia è necessaria?

La distinzione dipende se il cambio di destinazione d’uso prevedere o meno opere.

Anche qua dipende in che Comune ci troviamo, io mi riferisco sempre a Brescia:

se il cambio di destinazione d’uso non comporta opere la pratica è una comunicazione telematica che si chiama Comunicazione di mutamento di destinazione d’uso senza opere edilizie da completare con tutti gli allegati e precisamente:

DICHIARAZIONI

1. che nell’immobile di cui sopra non sono state eseguite opere eccedenti la manutenzione ordinaria da più di dieci anni come da normativa di riferimento;

   2. che la destinazione d’uso richiesta è conforme alla strumentazione urbanistica vigente ed adottata al regolamento Edilizio vigente e rispetta le norme igieniche sanitarie e quelle inerenti la sicurezza, nonché la normativa vigente relativa al superamento delle barriere architettoniche.

ALLEGATI NECESSARI

a. Copia dell’estratto del PGT vigente e della variante PGT adottato con evidenziato l’edificio in cui si trova l’unità interessata;

b. Copia della planimetria dell’unità immobiliare esistente (precedente al cambio d’uso);

c. Copia della visura catastale;

d. Nel caso di cambio d’uso da, Direzionale in Residenziale: pianta quotata della unità immobiliare, con indicate le destinazioni d’uso dei singoli locali, le superfici e i rapporti aereo illuminanti, la posizione nei bagni dei sanitari e delle canna fumaria nella zona cucina o cottura;

e. Documentazione attestante il rispetto della normativa in materia di superamento barriere architettoniche e relativa alla nuova destinazione d’uso;

il Comune una volta protocollata la pratica ha 30 giorni di tempo per richiedere eventuali integrazioni ( nel caso di nessuna comunicazione vale il silenzio assenso)

Se   il cambio di destinazione è con opere  bisogna interfacciarsi con un tecnico comunale e a secondo degli interventi che bisogna realizzare per il rispetto delle norme si può presentare una scia alternativa al pdc  che ha 30 giorni  di attesa salvo richieste di integrazioni o un classico permesso di costruire che per città come Brescia sopra i 100.000 abitanti ha 120 giorni di attesa ( sotto i 100.000 abitanti sono 60 giorni di attesa).

Come abbiamo detto prima, sia nel caso di cambio di destinazione d’uso con o senza opere, successivamente sarà necessario effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (aggiornamento della planimetria catastale e nuova categoria catastale).

Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi differenti tasse da pagare (Imu, Tari, etc.)

Ci sono degli oneri da pagare?

Quando si costruisce un nuovo edificio occorre pagare al Comune una quota della spesa che l’amministrazione ha investito in strade, acquedotti, fognature, illuminazione etc., attraverso i cosiddetti oneri urbanistici.

Il cambio destinazione uso ha per effetto il passaggio da una categoria ad un’altra. Ne segue un differente carico urbanistico (diversi consumo di acqua, di carico nella fognatura, di uso di parcheggi diverso etc.).

Il cambio destinazione uso, anche se attuato senza opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione ma solo se il carico urbanistico aumenta.

In particolare, facendo riferimento all’attuale tabella oneri del Comune, confesso non di facile interpretazione,si dovrà calcolare la differenza tra gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria della destinazione d’uso attuale e gli oneri della nuova destinazione d’uso.

Ad esempio passando da ufficio a residenziale non c’è un aumento di carico urbanistico.

Quindi, come nel nostro caso passiamo da direzionale a residenziale si configura un cambio di destinazione d’uso “gratuito”

Quali sono i costi relativi alle opere di un cambio di destinazione d’uso con opere edilizie?

Le variabili sono molteplici e riuscire a generalizzare e quantificare un costo è davvero difficile perché dipende dalla metratura di un immobile e dagli interventi necessari per renderlo abitabile nel rispetto di tutte le norme e non ultimo aggiungo che nei costi può essere valutata anche la possibilità di accedere anche ai diversi benefici fiscali.

Indubbiamente posso dire che il cambio d’uso nel caso di passaggio da direzionale a residenziale non ha oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

Ed è già una buona notizia.

Il resto dei costi è in base agli interventi edilizi necessari per il rispetto delle norme, quindi vanno quantificati caso per caso, non sarebbe serio dare dei numeri senza un caso pratico ben preciso.

Il costo di una pratica edilizia è proporzionale anche qua alla dimensione degli immobili e al tipo di cambio d’uso ( con o senza opere) e se lo stato di fatto non presenta abusi o irregolarità da sanare, se è prevista una direzione lavori per gli interventi edili.

L’unica cosa certa è la variazione catastale finale con l’aggiornamento della planimetria e della visura catastale.

Spero di essere stato sufficientemente chiaro poi siamo sempre disponibili ad analizzare anche un caso specifico, scriveteci!